Potřebuji povolení ke stavbě verandy?

Spory související s rekonstrukcemi a přestavbami bytů v přízemí bytových domů zůstávají aktuální i přes nárůst počtu novostaveb s předem určenými kancelářskými prostory. Výstavba verandy formou přístavby na místní ploše je tak jednou z častých záležitostí na programu valné hromady vlastníků bytových domů.

Faktem je, že pozemek, na kterém se dům nachází, patří z práva společného spoluvlastnictví vlastníkům jeho prostor (článek 4, část 1, článek 36 zákona o bydlení). A vlastníci vlastní, užívají a disponují tímto majetkem projednáváním bodů programu a rozhodováním hlasováním (část 2 článku 36 bytového zákoníku Ruské federace). Současně, jak vyplývá z ustanovení bytového zákoníku Ruské federace, k provedení rekonstrukce bytového domu je vyžadováno rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor a v některých případech souhlas. všech vlastníků prostor v budově.

Některé soudy se však domnívají, že pro rozhodnutí o shodě v této otázce musí hlasovat alespoň dvě třetiny vlastníků prostor v bytovém domě (rozsudek Soudního kolegia pro civilní věci Krajského soudu v Kurganu ze dne 12. září 2013 ve věci č. 33-2684/2013) a další se domnívají, že k rekonstrukci, reorganizaci nebo přestavbě prostor v případě přičlenění části společné nemovitosti k nim musí být souhlas všech vlastníků prostor v bytovém domě. pořízen bez výjimky (rozsudek Soudního kolegia pro civilní věci Krajského soudu ve Sverdlovsku ze dne 1. září 2015 podle č. j. 33-12499/2015).

Nejvyšší soud Ruské federace vyjádřil svůj postoj k této otázce. Pokud tedy vybudování verandy k nebytovému prostoru formou přístavby způsobí podle soudu faktické zmenšení společné nemovitosti v bytovém domě, a to pozemku, na kterém je tento dům umístěn, umístěn, pak je k takovému rozhodnutí třeba souhlasu všech vlastníků prostor v bytovém domě (definice Soudního kolegia pro civilní věci ozbrojených sil Ruské federace ze dne 27. června 2017 č. 18-KG17-86).

Podívejme se na tuto záležitost podrobněji.

Občan L. vlastní byt o celkové výměře 30,6 m1. m, který se nachází v prvním patře bytového domu. Bytové prostory byly zakoupeny pro budoucí umístění kanceláře. V tomto ohledu L. před zahájením přestavby a rekonstrukce bytu pro nebytové účely podala na vedení města odpovídající žádost, která však byla zamítnuta. Připomeňme, že v souladu s částí 23 čl. 47,5 bytového zákoníku Ruské federace převod bytových prostor do nebytových a nebytových prostor na obytné provádí orgán místní samosprávy. Přes zamítavé rozhodnutí správy se rozhodl provést přestavbu svépomocí a bez povolení, ale podle předem připravených návrhů. V důsledku provedených prací činila celková plocha prostor patřících L. 17,4 metrů čtverečních. m, kde XNUMX mXNUMX. m – zádveří formou přístavby na místní ploše.

Po přestavbě na nebytový účel se zřízením samostatného vchodu se L. znovu obrátila na vedení města se žádostí o souhlas s převodem bytových prostor na nebytové prostory. Přesto, že převod bytu do nebytového fondu se současnou přestavbou byl schválen 69 % hlasů vlastníků bytového domu a dle závěrů dozorových orgánů splňuje požadavky stanovené zákonem. pro nebytový fond byl L. místními úřady odmítnut převod bytových prostor na nebytové prostory a bylo doporučeno uvést prostory do původního stavu. Objednávka nebyla ve stanovené lhůtě splněna a byl sepsán protokol.

L. podala na vedení města žalobu o uznání vlastnictví nebytových prostor o celkové výměře 47,5 m4. m. Připomeňme, že na základě rozhodnutí soudu lze zachovat bytové prostory v přestavěném a upraveném stavu, pokud tím nejsou porušena práva a oprávněné zájmy občanů nebo nedojde k ohrožení jejich života nebo zdraví. (Část 29 článku XNUMX zákona o bydlení Ruské federace). Navíc při změně původního objektu v souvislosti s neoprávněným přistavěním dalších prostor k němu lze právo vlastníka chránit uznáním tohoto práva jako celku k nemovitosti v rekonstruované podobě s vyznačením změněné plochy a nikoli přístavba bytu nebo domu (Přehled soudní praxe ve věcech souvisejících s neoprávněnou výstavbou).

Mezitím vedení města podalo proti L. protižalobu na prodej bytových prostor ve veřejné dražbě na základě ustanovení 1. části 5. čl. 29 bytového zákoníku Ruské federace. Zákon stanoví, že pokud nebudou předělané bytové prostory uvedeny do původního stavu ve lhůtě stanovené příkazem oprávněného orgánu, může tento orgán podat u soudu žalobu na prodej těchto bytových prostor ve veřejné dražbě s úhradou. vlastníkovi výtěžku minus náklady na výkon soudního rozhodnutí .

S přihlédnutím k tomu, že zrekonstruovaný, předělaný a nově vybavený byt L. pro nebytové účely se nachází v přízemí domu, má samostatnou vstupní skupinu, vyhovuje požadavkům SNiP, SanPiN (bod 3.7 SanPiN 2.1.2.2645. 10-80 „Hygienické a epidemiologické požadavky na životní podmínky v obytných budovách a prostorách“) a normy požární bezpečnosti (článek 22 federálního zákona ze dne 2008. července 123 č. 69-FZ „Technické předpisy o požadavcích na požární bezpečnost“), neohrožuje život a zdraví občanů, neporušuje jejich práva a právní zájmy, jakož i rozhodnutí o dohodě v této otázce bylo přijato více než dvěma třetinami z celkového počtu hlasů vlastníků prostor v bytovém domě – 4% (část 146 článku XNUMX zákona o bydlení Ruské federace), soudy rozhodly o uznání vlastnictví sporných nebytových prostor s vybaveným samostatným vchodem za L.

Vedení města zároveň s výše uvedeným stanoviskem soudů nesouhlasilo a odvolalo se k OS RF. Soud zase zjistil, že při rekonstrukci a přestavbě bytu L. byla zřízena veranda formou přístavby, která se nachází na přilehlém území, které je společným majetkem vlastníků prostor. v bytovém domě. Připomeňme, že pozemek, na kterém se tento dům nachází, patří vlastníkům prostor v bytovém domě s právem společného vlastnictví (článek 4, část 1, článek 36 bytového zákoníku Ruské federace). Současně, jak vyplývá z ustanovení bytového zákoníku Ruské federace, pokud není rekonstrukce, reorganizace nebo přestavba prostor nemožná, aniž by k nim byla přidána část společného majetku v bytovém domě, musí být takové rozhodnutí získáno se souhlasem všech vlastníků prostor v bytovém domě (část 2 článku 40 zákona o bydlení Ruské federace). Vzhledem k tomu, že rekonstrukce provedená L. má za následek faktické zmenšení velikosti společné nemovitosti v bytovém domě, a to pozemku, na kterém se tento dům nachází, měl soud za to, že v tomto případě je rekonstrukce možná pouze se souhlasem hl. všichni majitelé prostor bez výjimky (část 3 čl. 36 bytového zákoníku Ruské federace).

Justiční kolegium tak rozhodlo o zrušení soudních aktů soudů nižších stupňů a poslalo věc k novému projednání soudu prvního stupně.

Pro ty, kteří sní o tom, že se stanou majitelem malé chaty, je užitečné zjistit, v jakých případech a na jaké objekty nebude stavební povolení vyžadováno. Současná legislativa nabízí tyto možnosti:

provádění stavebních, opravárenských a rekonstrukčních prací na rodinném domě, jehož výška nepřesahuje tři podlaží;
budují se pomocná zařízení: studny, vany, kůlny atd.;
rozestavěná stavba nenarušuje celkový architektonický vzhled lokality;
zařízení prochází generální opravou;
pozemek určený k výstavbě chaty je poskytnut pro zahradnickou činnost (soukromé hospodaření na chalupě);
jsou provedeny změny velkých objektů, které neovlivňují konstrukční prvky;
vlastník budovy k ní vyhotovuje zvláštní prohlášení, které slouží jako podklad pro vypracování technického plánu. Poté je balíček dokumentů předložen soudu, aby rozhodl o zákonnosti struktury. Tato metoda je zvláště relevantní, pokud mluvíme o již postavené budově (tzv. „vlastně postavené“):
se staví netrvalá stavba (garáž, kůlna).

V jakých případech je nutné stavební povolení?

Stavba chaty musí být provedena na základě zvláštního povolení. Tento dokument umožňuje ověřit, zda objekt, který budete stavět, odpovídá stylu lokality, bezpečnostním požadavkům na prostředí, stávající infrastrukturu a obyvatelstvo.

Patří váš případ k případům, kdy není potřeba využití stavebního povolení? Pak se budete muset ujistit, že tento dokument máte.

Zde jsou případy, kdy je vyžadován doklad o povolení:

vaše pozemky jsou přiděleny pro individuální výstavbu bytového domu;
objekt, který plánujete postavit, patří do kategorie kapitálu;
již jste začali stavět dům na místě;
požadavek na doklad o povolení předkládá správa lokality nebo správcovská společnost.

Povolení vám může být odepřeno, pokud plánujete stavět na:

pozemky pod ochranou státu;
komunikace nebo obranná území;
oblast, kde se provádějí práce na využití podloží;
pozemek sousedící s jaderným zařízením;
území vyhrazené pro potřeby obce.

Podkladem pro zamítavé rozhodnutí bude také absence titulního dokumentu nebo nesoulad jiných úředních dokumentů se zákonnými náležitostmi.

Proč potřebujete stavební povolení?

Tento oficiální dokument umožňuje legálně postavit dům, rekonstruovat a opravovat. Dokument potvrzuje, že váš domov splňuje různé zákonné normy. Okamžiky, kdy není potřeba stavební povolení, jsou vzácné.

Dokument je poskytnut developerovi (vlastníkovi) po vypracování a schválení projektu. Návrh budovy musí být v souladu s články územního plánování a územních zákonů, SNiP, jakož i regulačními dokumenty schválenými místní správou. Úplné informace o povolení jsou obsaženy v článku 51 zákona o územním plánování.

Pokud máte tento dokument, můžete nejen postavit dům, ale také:

nátěr fasád;
instalovat nestacionární objekty na místě;
provést převybavení (přestavbu) prostor;
provádět práce na zlepšení vlastněných pozemků.

Kdo vydává stavební povolení?

Povolovací dokumentaci vydává oprávněný výkonný orgán, v jehož působnosti se pozemek, který máte, nachází. Obvykle tuto roli hraje místní správa – město nebo okres. Zpravidla má samostatné oddělení, které se touto problematikou zabývá.

Zaslané dokumenty jsou zkontrolovány do 10 dnů. Žadatel poté obdrží kladné nebo záporné stanovisko. Povolovací dokumentace má platnost 10 let, během kterých je nutné provést celý rozsah prací. Při prodeji pozemků je povolení znovu vydáno v Rosreestru novému majiteli, poté je na něj převedeno spolu s pozemkem.

Objekty, které vyžadují stavební povolení

Pro výstavbu jakéhokoli investičního zařízení je třeba získat povolení. Charakteristickým znakem takových budov je přítomnost nadace, to znamená silné spojení mezi budovou a zemí. Zohledňuje se i účel pozemku. Získání povolení je povinné pro vlastníky domů postavených na pozemcích osobních vedlejších pozemků a na pozemcích určených pro individuální bytovou výstavbu.

Přístupové cesty

Příjezdové komunikace nevyžadují stavební povolení. Právo vlastníka na jejich nerušenou výstavbu bylo u soudu úspěšně prokázáno. Povolovací dokumentace není vyžadována ani u objektů silniční technické podpory umístěných v blízkosti vjezdu do areálu – například inženýrské sítě. Tento seznam obsahuje také prvky pro zajištění zásobování komunikací: vybavení přechodů, přilehlých ploch, sjezdů, parkovišť a ramp.

Nejčastěji je v tomto případě příkladem kabelové elektrické vedení pro osvětlení komunikací. Pokud se staví soukromě, pak je docela možné udělat bez povolení.

Wells

Ani u studní není vždy potřeba povolení. Chcete-li získat konkrétní odpověď na to, zda je to ve vašem konkrétním případě vyžadováno, kontaktujte místní úřad pro přírodní zdroje. Pokud mluvíme o soukromém pozemku a studně s hloubkou nejvýše pět metrů, neměly by nastat žádné potíže. V tomto případě je přípustné omezit se na projektovou dokumentaci.

Přístavby

Pokud je přístavba kapitálovým objektem – například přidáváte do domu novou místnost – nemůžete se bez povolení obejít. Jeho přítomnost je také nutná, pokud je v přístavbě instalován plyn a/nebo topení. Jinak při prodeji nemovitosti transakce prostě neproběhne.

Povolení k prodloužení se nevyžaduje v těchto případech:

představuje nový vstup, ale neovlivňuje přilehlé území;
stavíte kůlnu nebo děláte verandu;
jedná se o pomocnou stavbu – stodolu nebo garáž. V takových případech je důležité, aby stavba nevyžadovala bourání nosných konstrukcí a nebyly dotčeny inženýrské sítě.

Co se stane, když nedostanete povolení?

Dokument povolení vám umožňuje vyhnout se následujícím důsledkům:

pokuta za nelegální stavební/opravné/rekonstrukční práce (lze udělit neomezeně);
nemožnost získat úvěr na bytovou výstavbu;
spory se sousedy o legálnost vašeho majetku;
neschopnost vyplatit mateřský kapitál;
odmítnutí inženýrských sítí připojit váš dům k inženýrským sítím;
nedostatek příležitosti k registraci ve postaveném domě.

Pokud jste již postavili dům bez oficiálního povolení, výsledky mohou být katastrofálnější:

demolice postavené budovy, a to i na náklady developera;
nemožnost prodat, pronajmout, znovu zaregistrovat a provádět jiné transakce ve vztahu k neoprávněným nemovitostem;
existence pokut za daňové úniky;
budovu nelze použít jako zástavu úvěru;
dům nebude uveden do provozu.

Neváhejte se získáním povolení a staňte se šťastným majitelem domu – my vám s tím pomůžeme.

Stavební projektování

Společnost CitySip profesionálně navrhuje budovy. Vytváříme útulné a pohodlné domovy pomocí ověřených technologií. Před vytvořením projektu pečlivě prostudujeme vlastnosti vašeho webu, abychom vám mohli nabídnout nejvhodnější možnost.

Chaty postavené z ekologických materiálů se vyznačují zvýšenou plochou a vynikajícím osvětlením. Za každého počasí bude takový dům teplý a útulný.Vyberte si projekty, změňte detaily a užijte si výsledek už za pár týdnů!