Registrace domu na pozemku pro individuální bytovou výstavbu a soukromé hospodářství: Pokyny

Od roku 2017 je pro registraci bytového domu na pozemcích pro individuální bytovou výstavbu nebo na pozemcích pro soukromé domácnosti vyžadováno stavební povolení. Vlastníci pozemků často zahajují stavbu bez získání povolení v souladu se zákonem. V důsledku toho čelí nepříjemné situaci, kdy postavený dům nelze zaregistrovat. Podívejme se, jak projít všemi potřebnými postupy pro registraci domu na pozemcích pro individuální bytovou výstavbu.

Registrace domu na pozemku pro individuální bytovou výstavbu

Pozemky pro individuální bytovou výstavbu jsou určeny pro individuální soukromou výstavbu. Tato kategorie pozemků má dva právní statusy. Na nich lze stavět obytné budovy určené k trvalému bydlení a registraci v nich. Druhý právní status umožňuje výstavbu pomocných budov, jako jsou hospodářské budovy, garáže, koupelny atd.

Přestože je výstavba na pozemcích individuální bytové výstavby zákonem poměrně dobře regulována, zákon neposkytuje přesnou definici pojmu objektu individuální bytové výstavby. Některá kritéria jsou uvedena v zákoně o rozvoji měst, ale zákon o rozvoji měst definici pojmu nezavádí. Druhým dokumentem, který obsahuje parametry, které musí budova splňovat, je klasifikátor typů povoleného využití pozemků. V souladu s těmito regulačními dokumenty bude dům považován za individuální:

Ne vyšší než tři patra. Toto je nejkontroverznější bod, protože vysvětlení k městskému rozvojovému řádu přímo uvádějí, že tři podlaží jsou maximálním počtem podlaží při určování potřeby vypracování projektové dokumentace. Klasifikátor VRI však tento parametr opakuje.
Určeno k trvalému bydlení jedné rodiny. Další důležitý bod, který je třeba vzít v úvahu jak při získávání stavebního povolení, tak i při budoucí registraci domu.
Dům je samostatně stojící a nesdílí fasádu s ostatními budovami. Například řadový dům nebo podobné budovy určené pro několik rodin, které mají společnou fasádu, ale samostatné vchody, se již nepovažují za objekty individuální bytové výstavby.

Regulační rámec

Legislativní regulace v této záležitosti se vyvíjí postupně. To je dáno tím, že v minulosti došlo ke skutečnému boomu individuální příměstské výstavby, kdy se domy stavěly bez projektování a získávání povolení. A taková neoprávněná výstavba ve skutečnosti nebyla ničím regulována, což často vedlo k obtížným situacím.

Například stavba byla dokončena před několika lety, rodina klidně žije ve svém domě a pak se ukáže, že pozemek vůbec není určen k výstavbě. Legalizovat takový dům je v principu nemožné.

První „vlaštovkou“ ve snaze o regulaci této problematiky byla tzv. dachová amnestie. Umožnila zjednodušenou registraci takových domů. S vývojem legislativy v oblasti nemovitostí dachová amnestie stále více ztrácí na významu. Byla několikrát prodloužena a nyní byla znovu prodloužena do 1. března 2018, ale i přes to se mnoho ustanovení dachové amnestie změnilo a bylo uvedeno do souladu s novými novelami zákona.

Na co nesmíme zapomenout

Přestože se právní rámec postupně mění a pro neodborníka může být obtížné takové změny v legislativě sledovat, je třeba vzít v úvahu několik bodů:

Od 1. ledna 2017 bude pro výstavbu bytového domu na pozemcích pro individuální bytovou výstavbu vyžadováno stavební povolení. Bez něj budou další kroky k registraci a registraci vlastnických práv nemožné.
Bez stavebního povolení lze registrovat pouze nebytové budovy, jako jsou koupelny, technické místnosti nebo garáže.

Pozor! Pokud jste se stavbou domu začali současně s vyřizováním dokumentů, riskujete. Stavba může být prohlášena za nelegální. V takovém případě budete muset projít procesem legalizace prostřednictvím soudu, ale vždy existuje možnost, že soud se na vaši stranu nepostaví.

Jaké dokumenty jsou potřeba

Registrace nemovitostí začíná dlouho předtím, než máte dům. Nejprve musíte získat stavební povolení. A jinak to nepůjde. Bez něj nemůžete stavět. Přesněji řečeno, můžete postavit dům, ale s jeho registrací mohou nastat vážné potíže a v některých případech můžete být nuceni soudní cestou budovu zbourat.

Dům postavený bez povolení lze registrovat jako nebytový, ale v tomto případě nebudete moci využít hlavní výhody stavby na pozemcích pro individuální bytovou výstavbu – možnosti získat adresu a trvalou registraci. O tom, jak získat povolení, si můžete přečíst zde. Po dokončení stavby je třeba shromáždit následující dokumentaci:

Dokumenty k vlastnictví pozemku. Nezaměňovat s vlastnickým právem. Potvrzují vznik vašich práv k pozemku. Patří mezi ně: smlouvy o převodu obecního pozemku, nájemní smlouvy, koupě a prodeje, darování atd. Pokud již bylo vlastnické právo k pozemku zaregistrováno, potvrzuje se výpisem z Jednotného státního registru nemovitostí. Jedná se o jeden dokument, osvědčení se již nevydává. Zpravidla není nutné jej získávat, protože všechny informace jsou v registru.
Povolení k provizi. Od března 2018 bude v případě registrace nedokončeného domu nutné dodat stavební povolení. Takové situace nastávají například tehdy, když vlastník zahájil stavbu, ale rozhodl se prodat pozemek a budovy na něm. V tomto případě se registrují vlastnická práva k nedokončenému stavebnímu objektu.
Technický plán domu. Mohou být vyžadovány i další technické dokumenty, proto je lepší se o této otázce předem poradit. Neúplná sada je jedním z častých důvodů odmítnutí přijetí dokumentů.

Když už mluvíme o technické dokumentaci, nelze nezmínit další dva dokumenty, které byly dříve na seznamu – katastrální a technický pas. Vzhledem ke změnám v legislativě se v nich často vyskytují nesrovnalosti.

Připomínáme, že katastrální pas jako dokument fakticky přestal existovat. Byl zcela nahrazen výpisem z Jednotného státního registru nemovitostí. Funkce technického pasu jsou téměř kompletně plně plněny technickým plánem, takže jedinou situací, kdy může být potřebný, je získání hypotečního úvěru.

Registrace domu na pozemku pro individuální bytovou výstavbu – nejjednodušší a nejlépe regulovaná ze všech možných možností. V souladu s článkem 25.3 federálního zákona č. 122 je pro vlastníka pozemku základem pro registraci vlastnických práv k domu skutečnost jeho výstavby, potvrzená dokumenty.

Složitější je to, pokud mají pozemky povolené využití pro zahradničení, pěstování zeleniny nebo se jedná o letní chaty. Typy budov, které lze na takových pozemcích postavit, definuje federální zákon č. 66:

Letní chaty – domy k dočasnému nebo trvalému pobytu. V druhém případě je možná registrace.
Zahradní pozemky – dočasné pobyty, ve kterých se nelze zaregistrovat.
Zahradní parcely – pouze hospodářské budovy.

Abyste se nedostali do obtížné situace, Geomer Group doporučuje konzultaci s odborníky před zahájením výstavby. Právní poradenství vám pomůže připravit se na všechny možné obtíže a vyhnout se jim, aniž byste porušili zákon.

Dokumenty byly shromážděny, co dělat dál?

Jakmile jsou shromážděny všechny dokumenty, je nutné podat žádost Rosreestru. Jak jsme již uvedli, dříve byla registrace v katastru nemovitostí a registrace vlastnických práv dvěma samostatnými právními postupy, časově oddělenými. Pojďme se na ně podívat blíže.

Podle zákona musí být jakákoli nemovitost nejprve zapsána do katastrálního úřadu. Poté je možné formalizovat vlastnické právo. To vedlo k velkým časovým nákladům na procházení všemi nezbytnými postupy. V důsledku toho značný počet vlastníků pozemků po zapsání svého domu do katastrálního úřadu nikdy formálně neověřil vlastnické právo. Problémy nastávaly při pokusu o prodej nebo dědění.

Článek 16 federálního zákona č. 122 zajistil vlastníkům právo předložit celý balíček dokumentů – jak pro registraci, tak pro registraci práv – současně. To umožnilo výrazně zkrátit dobu potřebnou k dokončení obou postupů.

Další inovace se týká způsobů podávání žádostí. Dříve bylo možné podat žádost přímo u Rosreestru. Nyní se dokumenty podávají buď prostřednictvím MFC, nebo prostřednictvím webových stránek státních služeb.

Při výběru metody je třeba vzít v úvahu nuance:

Pokud zvolíte webové stránky státních služeb, musíte mít elektronický identifikační systém (EDS). Pokud jej nemáte, budete moci zaslat žádost a elektronické kopie dokumentů, ale stále budete muset poskytnout jejich originály.
Při podávání žádosti u MFC je třeba k době zpracování dokumentů přidat několik dní. To je dáno specifikami interakce mezi různými odděleními a nejedná se o porušení zákona. Doba zpracování se nepočítá od okamžiku, kdy jsou dokumenty předloženy MFC, ale od okamžiku, kdy je Rosreestr obdrží.

Po předložení dokumentů provedou zaměstnanci Rosreestru právní posouzení a vydají rozhodnutí. V případě kladného rozhodnutí je dům zapsán do katastrálního rejstříku a je zaregistrováno vlastnické právo. Při převzetí dokumentů vám bude vydáno potvrzení s uvedením data návštěvy Rosreestru. Pokud neexistují pochybnosti o právní čistotě předložených dokumentů a váš dům je zaregistrován, obdržíte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Podle zákona musí být o žádosti rozhodnuto do 10 dnů.

Kdy jsou možné zjednodušené možnosti

Do března 2018 je stále možné zaregistrovat dům zjednodušeným postupem. Dachová amnestie umožňuje zaregistrovat práva k obytnému domu, pokud je pozemek zapsán v katastrálním seznamu a je v jeho vlastnictví. Podrobnosti o tomto postupu jsou popsány v článku o dachové amnestii.

Nezapomeňte, že tato zjednodušená metoda platí pouze do 1. března 2018. Po tomto datu budete muset projít celým registračním postupem v pořadí popsaném výše.

Náklady na registraci domu na pozemku pro individuální bytovou výstavbu

Náklady na registraci domu na pozemcích individuální bytové výstavby nebo soukromého hospodaření se v podstatě snižují na zaplacení státního poplatku. Výše státních poplatků závisí na typu registračního úkonu a je uvedena na webových stránkách Rosreestr.

V praxi musí nákladová část zohledňovat i získání technické dokumentace k registrovanému domu. Vzhledem k tomu, že ji může vypracovat pouze licencovaný katastrální inženýr, nebude možné na jeho službách ušetřit.

Společnost Geomer Group má veškerá povolení a licence k provádění různých geodetických služeb, včetně služeb registrace domů. Zanechte žádost o konzultaci ve formuláři níže nebo telefonicky na čísle: ☎ +7 (495) 481-49-21 a získejte individuální konzultaci o registraci domu konkrétně ve vašem případě zdarma.

Komentáře ( 33 )

Dobrý den, potřebuji zaregistrovat lázeňský dům, pozemek pro individuální bytovou výstavbu. Ale dům jsem ještě nezaregistroval. Lázeňský dům nebude obytný, ale bytový. Je možné zaregistrovat nejdříve lázeňský dům a poté dům?