Jaký pozemek je vhodný pro stavbu domu?
Dům o výšce nejvýše tří nadzemních podlaží je možné postavit na pozemku určeném pro individuální bytovou výstavbu (IHC), který má kategorii „země obydlených oblastí“, a také na pozemcích určených pro stavbu chaty (např. pozemek může být umístěn jak na pozemcích obydlených oblastí, tak i na zemědělských pozemcích). Pozemek určený k vedení osobního vedlejšího pozemku (LPH) je rovněž vhodný k výstavbě, pokud se pozemek nachází v hranicích sídel (pozemek pro domácnost).
Rozdíl mezi dachovým pozemkem a individuální bytovou výstavbou
Dlouho se věřilo, že pro stavbu domu je nutné, aby pozemek měl status individuální bytové výstavby a pozemek letní chaty není pro tento účel vhodný. V praxi není rozdíl mezi těmito dvěma typy povoleného využití tak velký, v některých případech je dokonce pro kupujícího výhodnější koupit venkovské pozemky pro výstavbu.
„Kupující, který se chystá stavět dům, se nemusí omezovat ve výběru na pozemky určené pro individuální bytovou výstavbu. Pozemky dacha i pozemky pro provozování pozemků osobních dceřiných společností jsou vhodné pro stavbu domu a získání trvalé registrace v něm, vysvětluje Denis Sheshko, vedoucí oddělení venkovských nemovitostí společnosti Etazhi. — Většina chatových vesnic na předměstí Krasnojarsku je postavena na zemědělských pozemcích s povoleným využitím pro stavbu letních chat. Pokud tedy kupující bude chtít koupit pozemek v nové části, bude to s největší pravděpodobností pozemek pro chatu.“
Dům postavený na pozemku s tím či oním účelem lze zjednodušeně zapsat do vlastnictví podle stále platné „dachové amnestie“. K zápisu domu na jednotlivé pozemky bytové výstavby nepotřebujete nejprve získat stavební povolení, objednat projekt a sbírat souhlasy dozorových orgánů. Vše, co potřebujete, je technický plán (dokument obsahující popis budovy), k jeho vypracování je třeba pozvat katastrální inženýry, kteří zaměří plochu budovy. Rozdíly jsou v tom, že lhůta pro „dachovou amnestii“ pro zápis ve zjednodušeném řízení domu nacházejícího se na pozemku individuální bytové výstavby uplyne 1. března 2018 a lhůta pro registraci ve zjednodušeném řízení o vlastnictví věcí nacházejících se na zahrada, zeleninové pozemky, dacha, přítomný okamžik není omezen.
Změny v rámci „amnestie dacha“
Od příštího roku zůstane zachován zjednodušený postup pro registraci pozemků a domů, ale dochází ke změnám v postupu registrace práv k objektu postavenému na pozemku dacha. Dům postavený na pozemku, který je určen k dachaření (stavbě), zahradnictví, lze dnes zjednodušeně registrovat podle prohlášení. Majitel k jeho vyplnění nemusí zvát specialisty, všechny údaje může zadat sám, správnost zadaných údajů nikdo nekontroluje. Od 1. ledna 2017, poté, co vstoupí v platnost zákon č. 218 „o státní evidenci nemovitostí“, však bude místo prohlášení o registraci domu na pozemku chaty nutné vypracovat technický plán nemovitosti, za tímto účelem budou přizváni katastrální inženýři. Zmizí tedy dosavadní rozdíl v řešení domů postavených na parcelách s různým účelem.
„Už dnes klientům doporučujeme, aby si postavili dům ne podle prohlášení, ale na základě katastrálního pasu, který se vyhotovuje po zápisu domu do ZISZ,“ říká Gulnaz Perevozchikova, právnička AREVERA-Real Estate. . „Pro prodej takového objektu v naší společnosti, registrovaného podle prohlášení, je podmínkou technická registrace a provedení technické dokumentace (a také přítomnost geodetické práce).
Použití mateřského kapitálu k nákupu pozemku
Pokud kupující pozemku plánují na stavbu domu použít mateřský kapitál, musí si vybrat mezi pozemky určenými pro individuální bytovou výstavbu nebo pozemky soukromé domácnosti. Faktem je, že pro pobírání dávek v mateřství musí rodina poskytnout penzijnímu fondu povolení ke stavbě domu a jeho správa jej vydá pouze za podmínky, že pozemek je určen pro individuální bytovou výstavbu nebo osobní hospodaření.
Současně, pokud rodina nemá v úmyslu získat finanční prostředky na výstavbu, ale kompenzovat náklady vynaložené pomocí mateřského kapitálu, není účel pozemku důležitý (pro přijetí platby v tomto případě pozemek může být určen pro stavbu chaty). Penzijnímu fondu stačí, aby objekt postavený na místě byl zdokumentován jako bytový dům. Většina rodin jde přesně touto cestou: koupí pozemek pro chalupu, postaví dům, zaregistruje postavený objekt zjednodušeným způsobem pod „amnestii dacha“ a poté předloží doklady o mateřském kapitálu penzijnímu fondu.
Možnost získat registraci
Můžete se zaregistrovat jak v domě postaveném na pozemku pro individuální bytovou výstavbu a soukromých pozemcích pro domácnost, tak v domě postaveném na pozemku pro zahradnictví nebo stavbu chaty. Tento problém je snazší vyřešit, pokud je web v rámci hranic obydlené oblasti. „Pokud je z katastrálního pasu uvedeno, že se pozemek nachází na pozemku obydlené oblasti a je určen k individuální bytové výstavbě nebo provozování vedlejšího osobního pozemku, neměly by být problémy se zápisem domu postaveného na něm,“ vysvětluje Gulnaz. právník ve společnosti AREVERA-Real Estate.Perevozchikova.
Postup zeměměřictví
Přestože dnes neexistují žádná omezení prodeje nevymezených pozemků, koupě pozemku bez stanovených hranic je pro kupujícího spojena s určitými riziky. Později se například může ukázat, že kupovaný pozemek má menší výměru, než jakou uvedl prodávající. Po vyměření pozemku obdrží vlastník katastrální pas pozemku, ve kterém jsou stanoveny hranice pozemku. Chcete-li provést práci, musíte kontaktovat katastrální inženýry. Náklady na náklady závisí na oblasti a konfiguraci webu a jsou přibližně 7,5 tisíc rublů.
„Při přípravě transakce bych doporučil provést geodetické práce. Jinak to dopadne tak, že si člověk koupí podíl na poli,“ říká Denis Sheshko, „a v případech, kdy se prodává ohraničený pozemek, radím při přípravě na koupi zavolat katastrálním inženýrům, kteří ještě jednou ověřit jeho hranice, kupujícímu vzniknou dodatečné náklady, ale bude mít úplnou představu o tom, co přesně se kupuje.“
Současná praxe prodeje nevymezených pozemků bude v budoucnu nemožná. Od roku 2018 by měly vstoupit v platnost změny legislativy, které Rosreestru neumožní registrovat transakce s pozemky, které nemají hranice. Vyměření pozemku bude vyžadováno, pokud kupující plánují na koupi pozemku využít úvěr. Podle specialisty jsou dnes hypotéky vydávány na pozemky s jakýmkoli účelem vhodném pro stavbu domu na nich, ale podmínkou je přítomnost hranic.
Pronájem nebo vlastnictví pozemku?
Nezáleží na tom, zda je pozemek ve vlastnictví nebo v nájmu, za předpokladu, že doba nájmu pozemku je dostatečná k tomu, aby si na něm kupující postavil dům a zapsal práva ke stavbě zákonem stanoveným způsobem.
„Pokud je zbývající doba nájmu tři roky, osobně bych neriskoval, možná během této doby nestihnu stavbu domu dokončit a zapsat vlastnictví k pozemku je možné až po vyproštění domu. postavený,“ vysvětluje Denis Sheshko. — Kromě toho musíte pochopit, pro jaké účely byla půda vydána a jaký je účel pronájmu. V každém případě byste se při nákupu takového pozemku měli poradit s odborníky.“
Dokumenty k pozemku
Majitel pozemku, který kupujete, musí mít vlastnické doklady. U pozemků, které se prodávají jako nemovitost, je takovým dokladem osvědčení o vlastnictví (dnes bylo nahrazeno výpisem z Jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem, který je požadován od Rosreestr). Ty listiny, na základě kterých vzniklo vlastnické právo: kupní a prodejní smlouva, dědické osvědčení, darovací smlouva. Kromě toho musí mít vlastník katastrální pas pozemku. Pokud byl pozemek získán během manželství, bude k provedení transakce vyžadován také notářsky ověřený souhlas druhého z manželů.
Je-li pozemek pronajatý, bude vlastnickým dokumentem smlouva o pronájmu pozemku. Prodávající musí mít k dispozici objednávku, na základě které byla tato smlouva schválena, a také katastrální pas pozemku. Seznam kritérií při výběru místa je poměrně velký, ale pokud kupující nezohlední alespoň jedno z nich, může se ocitnout v situaci, kdy nebude možné stavět na místě, které vlastní.
Ne každý ví, že dvě ze tří selat netrpěla tím, že si postavila domy ze slámy/větví, ale protože je umístila na půdu s nevhodným stavem. Domy byly uznány jako nepovolené stavby a zbourány. Aby se majitel domu nedostal do takových problémů, potřebuje vědět, jaké kategorie a typy povoleného využívání půdy existují.
Podle zemského zákoníku je celé území Ruska rozděleno do 7 kategorií:
- zemědělská půda;
- pozemky obydlených oblastí;
- území průmyslu, energetiky, dopravy, spojů, rozhlasového vysílání, televize, informatiky, území pro kosmické aktivity, území obrany, bezpečnosti a území jiného zvláštního určení;
- pozemky zvláště chráněných území a objektů;
- pozemky lesního fondu;
- pozemky vodního fondu;
- rezervní půda.
Každá kategorie pozemků má typy povoleného využití. Výstavba bytového domu je možná na pozemku s druhem povoleného využití:
- Individuální bytová výstavba (IHC);
- Osobní vedlejší pozemek (LPH);
- Zahradní neziskové partnerství (SNT).
Pozemky SNT (aka DNP nebo DNT) mohou mít také ve výpisu z Jednotného státního rejstříku takové typy povoleného využití jako: 1) pozemek dacha; 2) pro provozování dacha; 3) pro stavbu venkovského domu; 4) zahradní pozemek; 5) pro zahradnictví; 6) pro zahradnictví.
Dříve byla výstavba obytných budov na zemědělských pozemcích zakázána. Od března 2022 si ale farmář může na svém pozemku postavit jednu obytnou budovu. Samotný dům by měl mít plochu ne více než 500 metrů čtverečních. m, ne vyšší než tři podlaží a zabírají ne více než 0,25% plochy celého webu.
Všechny ostatní kategorie a druhy povoleného využití vyžadují jiné využití pozemku. Výstavba bytového domu na takových územích je porušením pozemkové legislativy.
Pokud je obytná budova postavena na pozemku, který není k tomuto účelu určen, je klasifikován jako nepovolená stavba, jak je uvedeno v článku 222 občanského zákoníku Ruské federace. Toto zařízení je předmětem demolice. Legalizovat stavbu bude možné pouze rozhodnutím soudu; K tomu bude muset vlastník prokázat, že stavba neporušuje práva jiných osob a neohrožuje život a zdraví občanů.
Pravidla vývoje
Podle 217-FZ, který vstoupil v platnost 1. ledna 2019, lze na pozemcích zahrad a pozemků pro individuální bytovou výstavbu postavit dům do výšky 20 m, nejvýše se třemi nadzemními podlažími. Také dům musí splňovat požadavky stanovené v regulačních dokumentech. Jedná se zejména o soubor pravidel SP 30-102-99 (nízkopodlažní bytová výstavba), stejně jako SNiP 30-02-97 (rozvoj zahradnických sdružení). Soukromý developer musí v první řadě dbát na dodržování rozestupů na zemi.
V souladu s SNiP 30-02-97 musí být vzdálenost od domu a sousedního pozemku nejméně 3 m. Snížit lze pouze po dohodě se sousedem. Lázeňský dům může být umístěn 2,5 metru od hranice a garáž může být vzdálena jeden metr.
Rovněž je třeba vzít v úvahu materiály budov. Pokud jsou domy na sousedních pozemcích vyrobeny z betonu nebo cihel, pak je vzdálenost mezi nimi nejméně 6 m, a pokud jsou dřevěné, pak nejméně 15 m (a pokud je jeden dům dřevěný, druhý kamenný, pak 10 m) .
Dacha družstva a partnerství vlastníků v chatových vesnicích mohou uložit další omezení nadcházejícího rozvoje území. Například v jedné z business class vesnic v okolí Jekatěrinburgu (země pro individuální bytovou výstavbu) existuje omezení: výška chatek nesmí přesáhnout dvě patra.
Registrace stavby
Od roku 2006 je v Rusku dača amnestie. Pravidelně se obnovuje. Prodloužení je v současné době v platnosti do roku 2031.
V roce 2020 byl efekt dacha amnestie legislativně rozšířen: nyní se vztahuje nejen na chaty, ale i na soukromé domy na individuálních pozemcích bytové výstavby.
K zápisu jednotlivého domu zjednodušeným postupem potřebujete doklady potvrzující vlastnictví pozemku a technický plán domu vypracovaný katastrálním inženýrem.
Platba daně
Každý rok musíte za pozemek platit daň z pozemků. Výše daně závisí na druhu povoleného využití pozemku. Kategorie neovlivňuje sazbu daně.
Výše pozemkové daně v Jekatěrinburgu v roce 2023:
| Typ povoleného použití | Sazba daně |
|---|---|
| Pozemky pro individuální bytovou výstavbu | 0,24% |
| Pozemky pro osobní hospodaření | 0,3% |
| Zahradnictví, zahradnictví, chalupaření, chov dobytka | 0,3% |
*Rozhodnutí Městské dumy Jekatěrinburg „O zřízení a provádění pozemkové daně na území městského útvaru Jekatěrinburg (ve znění usnesení ze dne 24.11.2020. 30. 43 č. XNUMX/XNUMX).
O výši daně z pozemků v ostatních městech Sverdlovské oblasti se dozvíte zde. V tomto případě bude daň vyměřena z katastrální hodnoty pozemku. Katastrální hodnota zemědělských pozemků je podle odborníků zpravidla nižší než u pozemků individuální bytové výstavby. Katastrální hodnotu libovolné parcely zjistíte online na webu Veřejná katastrální mapa.
Daň závisí na katastrální hodnotě pozemku. A katastrální hodnota závisí na kategorii pozemku a druhu povoleného využití, protože katastrální hodnota zemědělské půdy bývá nižší.
Podívejme se na příklad. Dva pozemky o rozloze 10 akrů se nacházejí 100 metrů od sebe ve vesnici Kashino. Jeden patří na zemědělskou půdu a má povolený typ využití pro zahradnictví a zelinářství. Druhým jsou pozemky v obydlených oblastech pro individuální bytovou výstavbu. Výše daně: 190 rublů a 1526 rublů. Ukazuje se, že vlastník pozemku individuální bytové výstavby bude muset zaplatit 8x více.
Možnost registrace
Do roku 2008 bylo obtížné se zaregistrovat na chatách a zahradách. Než se letnímu obyvateli A. Vorobjovovi podařilo u Ústavního soudu prokázat, že zákaz registrace v obytném domě na zahradním pozemku není v souladu se základním zákonem země. V zemi vznikl první precedens. Bylo možné se zaregistrovat na chatě. Před přijetím úprav legislativy to však bylo možné provést pouze soudní cestou.
Dnes se evidence v místě bydliště provádí i na pozemcích individuální bytové výstavby, chatách a zahradách. Hlavní podmínkou je, že stavba musí být kapitálová a vhodná k celoročnímu bydlení.
Natalia Mikhailyuková
právník ruského cechu realitních kanceláří
Při přihlašování občanů v místě jejich bydliště nebo místa pobytu (registrace) musí být splněna tato podmínka: objekt je dle dokladů „bytový dům“. Pokud má nemovitost postavená na zemědělské půdě účel k bydlení, je možná registrace v místě bydliště v ní. Některé zahrady jsou již připojeny k pasovým úřadům. Někdy je to problematické pouze s těmi zahradami, které se nacházejí vzdáleně od hranic obydlené oblasti, například v okrese Sysertsky. Tam má otázky registrace na starosti předseda této zahrady.
Údržba území
Správa musí monitorovat veřejná prostranství, pokud má lokalita status pozemku pro obytnou oblast. Komunální služby se musí postarat o osvětlení areálu, odvoz odpadků, úklid komunikací a terénní úpravy. Je na obyvatelích, aby se rozhodli, zda si najmou soukromou správcovskou společnost, aby obsluhovala obec.
Jak ukazuje praxe, většina vesnic na pozemcích individuální bytové výstavby se vzdala možnosti ušetřit na službách správcovských společností ve prospěch komfortu.
Zásadně odlišná je přitom situace v sídlech na zemědělských pozemcích. V takových příměstských projektech neexistuje žádná alternativa, jak zachovat veřejné prostory ve vesnici, obyvatelé si musí najmout správcovskou společnost nebo vytvořit HOA.
Právní status pozemků, i když diktuje rozdíly ve využívání a údržbě pozemků dvou různých kategorií, je minimální. Mezitím dalším významným argumentem při výběru webu může být cena. Náklady na venkovské a zahradní pozemky pro zemědělské účely jsou obvykle nižší než náklady na pozemky pro individuální bytovou výstavbu.
Zde si můžete vybrat dům/pozemek v chatové obci.
Zde si můžete vybrat ke koupi již hotové bydlení.
Zde si můžete vybrat svůj pozemek.
Zde si můžete vybrat zahradní pozemek s domem.
Související články:
- Nakupujte a nelitujte: na co byste měli věnovat pozornost při výběru webu?
- Kupte si pozemek s domem i bez domu bez pomoci realitní kanceláře. Návod v 11 krocích
- Jak vybrat pozemek: několik skutečných tipů
- Jak samostatně provést kontrolu právní čistoty pozemku
- Ekologové řekli, kde byste neměli stavět daču
- Čtyři tajemství pozemku: jak si nemovitost před koupí zkontrolovat
- Jak identifikovat slabá místa soukromého domu před jeho zakoupením? První inspekční průvodce
- Jak si sami před nákupem ověřit právní čistotu soukromého domu
